Classes d'actifs et stratégies qui constituent une opportunité d'investissement - Novembre 2018 - Par Joëlle CHAUVIN, Jérôme DELMAS, Isabelle COMBAREL, Richard JACQUET

Focus Stratégies

Paris et ses ambitions : un marché de référence pour les investissements immobiliers

Joëlle CHAUVIN, Directeur Général chez OFI Pierre
Joëlle CHAUVIN
Directeur Général
OFI PIERRE

Le dynamisme de l’immobilier tertiaire en Ile-de-France s’est confirmé en 2018. À Paris, les taux de vacance approchent un niveau historiquement faible. À l’échelle européenne, les taux de rendement recensés entre grandes capitales ont tendance à converger autour de 3%.

Année brillante pour le marché immobilier tertiaire français qui devrait dépasser cette année le volume enregistré en 2017 (26 Mds€) et approcher des 28 Mds€. Les transactions supérieures à 100 M€ ont été très nombreuses et représentent 50% de l’investissement total !
Parmi les opérations emblématiques recensées en 2018, l’acquisition par un fonds américain du nouveau « flagship store » d’Apple sur les Champs-Élysées représente une opération à plus de 600 M€. Les taux de rendement sont restés relativement stables, autour de 3% en moyenne pour les meilleurs actifs.
En Ile-de-France, le taux des programmes immobiliers vacants est demeuré faible, autour de 5,5%. À Paris, le taux de vacance ressort même à des niveaux historiquement bas, inférieurs à 3%. Le marché parisien bénéficie d’une profondeur appréciée des investisseurs et l’offre reste faible par rapport à la demande pour les meilleurs emplacements.
Paris figure, dans l’appréciation des consultants internationaux, parmi les capitales européennes les plus attractives (cf. études PWC et AT Kearney). La perspective du Brexit vient renforcer cet attrait pour la capitale française ainsi que pour plusieurs villes d’Europe continentale telles que celles d’Allemagne.

Une tendance nouvelle

À l’échelle européenne, il est particulièrement intéressant de constater que les taux de rendement annuel de l’immobilier tertiaire des grandes villes de référence convergent autour de 3,0% (2,9% pour Berlin, 3,2% pour Madrid, 3,4% pour Stockholm, 3,5% pour Londres, 3,1% pour Paris). Ce phénomène récent est inédit. Pour un investisseur, l’immobilier tertiaire offre désormais des rendements relativement comparables entre grandes capitales d’Europe.

Un marché francilien porté par le projet du Grand Paris

Sur le marché francilien, le projet du Grand Paris donne une réelle visibilité aux investisseurs pour les prochaines années et jusqu’en 2030, après le recalage « réaliste » donné par l’état récemment.
Ce projet permettra de désenclaver la Petite Couronne et de redynamiser l’ensemble de la métropole parisienne. Près de 1,3 million de mètres carrés de bureaux sont en cours de construction (7 nouvelles tours à La Défense) et de nombreuses restructurations sur Paris qui seront livrées en 2019 et 2020.

OFI PIERRE : DES ACQUISITIONS SIGNIFICATIVES

OFI Pierre a poursuivi son développement en 2018 en réalisant trois nouvelles acquisitions qui portent, avec l’immeuble de Pathé acheté en 2017, le volume du fonds OFI Immobilier* à un montant de 120 M€. Il s’agit de deux immeubles de bureaux situés à Neuilly-sur-Seine et d’un immeuble de bureaux à Levallois-Perret. Une cinquième acquisition est en cours de finalisation, qui porterait le volume total des acquisitions à 150 M€. L’objectif d’OFI Immobilier est d’atteindre, en 2019, la barre des 250 M€ d’investissement.
Par ailleurs, OFI Pierre s’est vue confier la gestion du fonds « Esprit Pierre », détenu conjointement par le Groupe Spirit et Malakoff Médéric.
Nous avons également développé un partenariat stratégique avec le Groupe Crystal Expert & Finance. D’autres développements sont à l’étude pour 2019…

Immeuble Viking à Levallois-Perret
L’immeuble Viking à Levallois-Perret
* OFI Immobilier est un OPPCI (Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier) agréé par l’AMF et géré par OFI Pierre. OFI Pierre est une société de gestion spécialisée dans l’immobilier et agréée par l’AMF, filiale du Groupe OFI.

La dette mezzanine vise un rendement supérieur à celui des marchés obligataires

Jérôme DELMAS, Directeur Général chez SWEN Capital Partners
Jérôme DELMAS
Directeur Général
SWEN CAPITAL PARTNERS

Les garanties qui accompagnent ce mode de financement des entreprises offrent une bonne protection aux investisseurs. Convertible en actions, la dette mezzanine délivre un rendement bien supérieur à celui des marchés obligataires.

L’engouement pour la dette mezzanine est partagé par les investisseurs, comme par les sociétés, qui voient de nombreux avantages dans ce type de financement hybride. Situé à mi-chemin entre les fonds propres et le financement en dette bancaire, il se réalise généralement sous forme d’obligation convertible en actions, c’est-à-dire d’Obligation associée à des Bons de Souscription d’Actions (OBSA).
Les intérêts d’un financement en dette mezzanine sont en partie versés en numéraire, tandis qu’une autre partie est capitalisée et versée aux investisseurs à l’issue de l’opération (dette in fine). Du fait des caractéristiques des OBSA, cet instrument comporte également des ingrédients de fonds propres en donnant accès au capital grâce aux bons de souscription d’actions dont le nombre est prédéterminé au moment de la structuration de l’opération offrant ainsi un potentiel surplus de performance pour les investisseurs.

Le montage de financements en dette mezzanine est également avantageux pour les entreprises et leurs dirigeants. La dette PIK (in fine), qui ne demande aucun remboursement du capital au cours de l’opération, permet de limiter les besoins en trésorerie pour les PME. Ces opérations offrent aux investisseurs des rendements particulièrement consistants, supérieurs à 10% par an.

Au sein des fonds de dette mezzanine, la sélection et la gestion rigoureuse des projets peuvent permettre de dépasser ces taux de rendement : les deux fonds de dette mezzanine de SWEN CP atteignent ainsi depuis leur lancement, en 2013, un taux de rendement interne annuel net (TRI net) de 12,2% et de 13,8%*.

Une consommation en capital modérée sous Solvabilité 2

Ces financements s’accompagnent par ailleurs de garanties qui offrent une bonne protection pour les souscripteurs. En cas d’échec d’une opération, ces derniers sont remboursés avant les détenteurs de capitaux propres : l’investissement en dette mezzanine est donc moins risqué qu’un investissement en actions. Néanmoins, elle n’est remboursée qu’une fois la dette senior payée : c’est pourquoi elle permet de bénéficier d’une rémunération supérieure.
Une bonne sélection des dossiers permet de limiter ce risque : le portefeuille direct mezzanine géré par SWEN CP n’a enregistré à ce jour aucun taux de défaut*.
Ce risque modéré permet aux assureurs d’investir dans cette classe d’actifs en mobilisant, au regard du rendement attendu, un niveau raisonnable de fonds propres réglementaires dans le cadre de la directive Solvabilité 2. Elle convient plus généralement à l’ensemble des investisseurs à la recherche de rendement : investisseurs institutionnels, family offices, CGP, banques privées et entreprises notamment.

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
UNE « PART VERTE » DÉDIÉE

Une « part verte » dédiée à la transition énergétique dans le dernier fonds mezzanine de SWEN Capital Partners

Acteur de référence en matière d’investissement responsable, SWEN CP se distingue sur le marché du non coté grâce à son approche ESG, pilier central de son processus de Due Diligence et d’investissement, et à sa stratégie climat.
La prise en compte des critères ESG s’applique à l’ensemble des fonds d’investissement de la société de gestion, y compris dans le domaine de la dette mezzanine. Cette analyse réalisée par l’équipe ESG de SWEN CP s’appuie sur une base de données extra-financières propriétaire unique en Europe, qui permet de mieux encadrer et gérer les différents risques (physiques, réputation ou pénaux) liés à nos investissements et ce en cas de survenance. Le dernier fonds de dette mezzanine de SWEN CP, en cours de levée, comporte également une « part verte » représentant au minimum 25% des investissements directs du fonds.
Cette part verte est constituée d’entreprises dont plus de 50% du chiffre d’affaires est directement lié à des activités du domaine de la transition énergétique, comme le recyclage ou le développement d’énergies propres.

Une stratégie climat optimale doit obéir à un processus d’investissement rigoureux

Isabelle COMBAREL, Directrice du Développement et Responsable ESG chez SWEN Capital Partners
Isabelle COMBAREL
Directrice du Développement
et Responsable ESG
SWEN CAPITAL PARTNERS

SWEN CP place délibérément l’enjeu du réchauffement climatique au cœur de sa stratégie.

La question climatique occupe une place grandissante de l’agenda institutionnel mondial. Ainsi, le Parlement européen vient d’adopter son plan climat le 13 novembre dernier. La feuille de route prévoit notamment de porter à 32% la part des énergies renouvelables dans le mix énergétique d’ici à 2030. Une ambition qui s’accorde parfaitement avec la philosophie de gestion en œuvre chez SWEN CP, qui renforce son engagement pour une finance plus durable en déployant désormais une stratégie Climat sur l’ensemble de ses gestions institutionnelles en Private Equity, Dette et Infrastructure. Depuis le déploiement de la stratégie Climat, SWEN CP s’est engagée à flécher une partie des investissements de ses fonds vers des « actifs verts ».

Calcul systématique de l’empreinte carbone

Depuis octobre 2017, une « stratégie climat » a été spécifiquement lancée, au terme d’une réflexion approfondie engagée dès 2014. Un processus d’investissement rigoureux qui s’inscrit dans la transformation des économies validée par l’accord de Paris (COP21) afin de limiter la hausse des températures à 2°C au maximum d’ici la fin du siècle.

Pour un spécialiste de l’investissement responsable, tel que SWEN CP, offrir une stratégie climat performante consiste, en premier lieu, à bien comprendre les enjeux de son activité, à la fois les zones de risques mais aussi clairement comment identifier des opportunités pour mieux performer demain tout en contribuant positivement aux enjeux de notre société. Après un diagnostic de nos portefeuilles d’investissement et la mesure de l’empreinte carbone des actifs, nous avons pu clairement identifier quels pouvaient être nos leviers d’actions.
La stratégie Climat permet de formaliser ce nouveau cadre de travail. Elle passe bien sûr par l’exclusion de certains types d’actifs ne s’inscrivant pas dans cette démarche (exemple simple des centrales à charbon). Elle induit surtout une évolution rigoureuse des process d’investissement en apportant un angle complémentaire dans l’analyse des dossiers : les « Due Diligences » sont renforcées (analyse des risques physiques et de transition), les constructions de portefeuilles évoluent (limites d’exposition à des secteurs sensibles, part verte) et les compétences requises sont complétées (expert climat indépendant lors des « Due Diligences » d’investissement, formation des équipes d’investissement).
Enfin, un soin particulier est accordé à la mesure de l’empreinte climat des fonds gérés et donc au reporting (empreinte carbone, parts verte et brune…) adressé à nos investisseurs institutionnels.

Des « rendez-vous climat » imposés

Lorsque SWEN CP investit dans des entreprises en direct, nous sommes attentifs aux clauses extra-financières incluses dans les pactes d’actionnaires et entamons systématiquement un dialogue sur les enjeux Climat avec les investisseurs au tour de table et le management. Lorsque nous investissons dans des fonds, nous intégrons une clause non négociable de « rendez-vous climat » dans laquelle la société de gestion s’engage à nous revoir, dix-huit mois après le début de l’investissement, pour évoquer les actions concrètes engagées dans ce domaine, ou pas.
L’idée de ce rendez-vous programmé est d’inciter la société à mettre en place, de sa propre initiative, sa stratégie Climat en lui proposant de la guider. Toutefois, si la stratégie globale et les mesures prises se révèlent insuffisantes, SWEN CP en tiendra compte pour les prochains cycles de levée de fonds, au même titre que les performances historiques purement financières.

« ESG BEST PRACTICES HONOURS BY SWEN CP »

La 6e édition aura lieu en juin 2019

Depuis 2014, nous avons lancé les « ESG Best Practices Honours by SWEN CP » afin de distinguer, chaque année, les sociétés de gestion les plus remarquables en matière de bonnes pratiques ESG. Nous mettons en avant en particulier les sociétés ayant les pratiques ESG les plus vertueuses en Private Equity, Dette Privée et Infrastructure. Ces récompenses résultent du travail d’un jury indépendant qui a analysé la démarche RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises) et d’intégration des critères ESG des sociétés de gestion analysées : de l’investissement à la cession, qualité du reporting ESG, intégration du risque climatique dans les portefeuilles… Tous ces aspects sont finement analysés pour distinguer les sociétés de gestion ayant démontré les pratiques ESG les plus performantes.

La dette privée répond à une vraie demande des ETI

Richard JACQUET, Président chez Zencap AM
Richard JACQUET
Président
ZENCAP AM

Conséquence de la crise financière et des réglementations bancaires qui ont suivi, les banques ont tendance à réduire le périmètre de leurs financements.

Depuis 2010, la désintermédiation du crédit a pris son envol, tirée par la recherche de nouvelles sources de rendement par les investisseurs et par l’assouplissement de leur cadre réglementaire. De nombreuses entreprises de qualité, qui ont facilement accès au crédit bancaire, ont ainsi souhaité ne plus être dépendantes à 100% de leurs banques pour assurer leur financement, conscientes que ce canal pouvait se tarir. La Banque de France relève ainsi qu’au sein des ETI (Entreprises de Taille Intermédiaire) françaises, les financements bancaires ont chuté de 81% à 68% de leurs encours de dette en dix ans, tandis que le poids de leurs financements obligataires bondissait de 15% à 29%.

Dans ce contexte, les sociétés de gestion comme Zencap AM jouent un rôle majeur auprès des investisseurs, en leur ouvrant un marché à fortes barrières à l’entrée comparativement aux marchés de capitaux. L’une de ces barrières est la capacité d’origination de ces financements qui nécessite d’avoir su tisser un réseau d’acteurs de ce marché. Il s’agit en premier lieu des banques, qui sollicitent les fonds d’investissement pour partager un financement ou faire bénéficier à leurs clients entreprises de financements complémentaires qu’elles ne peuvent pas offrir (crédit in fine, maturité supérieure à 5 ans, quotité financée…). Par ailleurs, les sociétés de conseils financiers aux entreprises (brokers, arrangeurs) ou les fonds de « Private Equity » sont aussi des sources de dossiers de financement. Un marché secondaire de la dette privée tend également à s’animer.
Enfin, Zencap AM est désormais sollicitée par recommandation d’entreprises déjà financées (parmi les 120 transactions en dette privée réalisées en six ans).

Une expertise spécifique d’origination, d’analyse crédit et de structuration des financements.

Outre cette capacité d’origination, une société de gestion doit disposer d’une solide expertise en matière d’analyse du risque de crédit (les entreprises étant souvent non notées) mais également de montage financier. La structuration du financement, la définition des « covenants » (clauses d’encadrement de la vie financière de l’entreprise), des sûretés, et des engagements de l’entreprise nécessitent de s’adapter à ses contraintes tout en veillant à la protection des investisseurs. Ce qui constitue une autre différence fondamentale par rapport à la dette obligataire cotée : la documentation des financements privés ne peut être standardisée.
Chez Zencap AM, les financements ainsi octroyés portent sur des montants de l’ordre de 5 à 50 M€, pour le compte d’ETI réalisant en général moins de 500 M€ de chiffre d’affaires. Selon leur profil, le taux du crédit peut varier entre 4% et 7%, ce qui représente pour les investisseurs une rémunération significativement plus élevée que celle offerte aujourd’hui par les marchés obligataires. La contrepartie en est une certaine illiquidité, puisque les capitaux investis sont en général indisponibles pendant 5 ans en moyenne. Les institutions soumises à Solvabilité 2 bénéficient du bon traitement de cette classe d’actifs en termes de coût en capital, par rapport aux obligations « cotées », à risque comparable.

Achevé de rédiger le 29/11/18

Les chiffres cités ont trait aux années écoulées. Ces placements permettent de profiter du potentiel de performance des marchés financiers en contrepartie d’une certaine prise de risque. Le capital investi et les performances ne sont pas garantis et il existe un risque de perte en capital. Source des indices cités : www.bloomberg.com.

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